Арендовать квартиры под офис стало распространенным явлением. Маленьким фирмам не выгодно брать в аренду нежилые помещения из-за высокой арендной платы, а вот снимать квартиру для офиса намного дешевле. Только правомерно ли заключение такого договора аренды?
Арендуя жилое помещение, арендатор экономит на арендной плате, но возникают трудности при оформлении договора.
Согласно нормам, определяемым гражданским законодательством, в помещении, которое считается жилым, нельзя размещать производство. Согласно статьям 288, 671 ГК РФ, юридическое лицо, арендуя жилое помещение, может его использовать только для проживания в нем граждан. Данная статья определяет запрет на использование квартир для офисов.
А вот в Жилищном кодексе РФ в статье 17 оговорена норма, при которой возможны случаи использования жилых помещений для профессиональной деятельности гражданами, в них проживающих, если при этом не будут нарушаться законные права других граждан, а само жилое помещение будет соответствовать всем требованиям. В данном случае, используя жилое помещение, необходимо соблюдение законных прав и интересов всех соседей, требований безопасности и иных требований законодательства.
Даже в случае соблюдения всех условий аренды нет гарантий правомерности, так как данный вопрос законодателями оставлен открытым.
При составлении таких договоров возникают трудности с исчислениями налогов, юридическим адресом. Есть ли выход в этой ситуации? Попробовать, конечно, можно. Для этого, учитывая все перечисленные нюансы, составляется договор, в который включают все основные моменты согласованные сторонами:
- подробно описывается помещение, прикладывается техническая документация, правоустанавливающие документы собственника;
- срок действия договора;
- согласие всех зарегистрированных в квартире на аренду;
- сумма платы за аренду, сроки, порядок ее внесения. Каждая оплата подтверждается платежным документом;
- вопросы по ремонту, поддержанию помещения в пригодном состоянии;
- оплата коммунальных и иных платежей;
- условия, при которых возможно досрочное расторжение договора, ответственность сторон в случае ущерба.
Чтобы аренда под офис жилого помещения стала законной, необходим перевод статуса жилое в нежилое. Процедура это сложная, но она позволяет данный вид аренды узаконить по всем правилам.
Но не все так просто, не все квартиры можно переводить в статус нежилых помещений. Такие случаи подробно описаны в статье 22 ЖК РФ.
Если же таких ограничений нет, то собственнику необходимо обратиться с заявлением в соответствующие органы, которые осуществляют перевод помещений, обычно это органы местного самоуправления.
К заявлению прилагаются документы:
- правоустанавливающие (подлинники или копии, которые должны быть нотариально заверенными)
- технический паспорт
- план дома (поэтажный)
- подготовленный проект по переустройству (перепланировке) квартиры, если такие работы предусмотрены
После того как все документы предоставлены, их рассматривают, согласовывают с комиссиями и ведомствами. Данное решение принимается в течение сорока пяти дней. Собственник квартиры уведомляется о принятом решении.
Если решение положительное, то это завершение процедуры перевода, при условии, что не будет перепланировки. Если же перепланировка требуется, то решение выносится по завершению ремонтных работ. Заключительный этап перевода: регистрируются права собственника на нежилое помещение, которое оформляется в Регистрационной палате.
Подводя итог сказанному, хочется отметить, что процедура перевода очень сложная, поэтому многие собственники не осуществляют подобный перевод и просто так сдают квартиры под офис.