Самый выгодный вариант – это долевое участие в возведении выбранного объекта, то есть инвестирование средств в строительство дома. Почему оно выгодно? Во-первых, приобретается все-таки новая квартира и скорее всего улучшенной планировки; во-вторых, долевое участие – самый дешевый способ покупки жилья, потому что, как только дом сдается, цены значительно повышаются.
Итак, с чего начать, если уже принято решение вступить в долевое строительство? Конечно, с подбора подходящего варианта. Здесь нужно, прежде всего, хорошо изучить рынок и проверить застройщика: насколько серьезна и надежна его работа. Сколько сдано объектов? Нет ли долгостроев или «замороженных» среди возводимых в настоящее время? Насколько соответствуют действительности сроки сдачи, и не было ли уже их продления? В порядке ли документы, разрешающие строительство? Имеется ли право на землю или ее аренду?
Выбор застройщика еще играет роль потому, что некоторые из них требуют не всю сумму стоимости квартиры к полной оплате, а частями: вначале 50%, потом до конца строительства ежемесячно еще какими-то долями. Тогда можно взять ипотечный кредит только на первоначальный взнос, а это будет уже не такая большая сумма.
Если все проверено, и найден искомый вариант, нужно забронировать квартиру в отделе продаж и приступать к оформлению документов на ипотечный кредит в выбранном банке. Здесь тоже необходимо просмотреть все варианты, поскольку условия предоставления ипотеки разные в разных банках: ограничения по возрасту, по срокам возврата и процентные ставки. И еще одно условие: банк должен обязательно числиться в партнерах застройщика, потому что в этом случае он предоставляет льготные условия кредитования.
Найден подходящий банк? Пора писать заявку на кредит. В ней указывается месячный доход (предоставляется справка 2НДФЛ), предполагаемый срок возврата (на сколько лет берется кредит), возраст заемщика (не во всех банках предоставляется ипотечный кредит пенсионерам) и сумма первоначального взноса, имеющаяся в наличии (документы, подтверждающие это). В основном, требуется 10-25% от запрашиваемой суммы. Опять же это зависит от условий того банка, где оформляется кредит. Эти денежные средства обязательно должны находиться в данном банке на вашем счету на этот момент. Конечно, необходимы паспорта. Кстати, созаёмщиком может выступать супруг или супруга, и тогда засчитывается совокупный месячный доход. В некоторых банках есть какие-либо льготы. Клиентам сбербанка России, например, получающим заработную плату на счет в нем, процентная ставка берется ниже на 1%. Заявка рассматривается в среднем 3-5 дней.
Если банком принимается положительное решение, можно заключать с застройщиком ДДУ (договор долевого участия), в котором указываются все нюансы по поводу расчета с ним: задаток, первоначальный взнос, основной платеж за счет ипотечного кредита и сроки платежей, а также срок сдачи объекта недвижимости и срок передачи квартиры во владение покупателю, ее планировка, месторасположение. Обычно это стандартный документ, но разные банки предъявляют к нему свои требования, так же как и к документам, которые должен предоставить «продавец». Нужно, конечно, держать связь с юристом, если вы сами таковым не являетесь или не оформляете все через риэлтерскую контору, где есть свои юристы.
После этого договор долевого участия нужно зарегистрировать в органах юстиции, куда пишутся заявления «продавца» и «покупателя» и предоставляется подписанный сторонами договор в двух экземплярах. Процедура регистрации занимает в среднем пять рабочих дней.
После этого зарегистрированный договор и набор требуемых банком других документов (о них вам обязательно расскажут там) необходимо предоставить в банк, где в течение пяти — семи рабочих дней рассматривают все документы и принимают решение выдачи кредита, рассчитывают индивидуально график его погашения. А строящийся объект берется банком в залог. Может быть взята в залог и другая недвижимость. Все зависит от того банка, где вы оформляете ипотечный кредит на долевое строительство, и его условий.
Как взять ипотеку на долевое строительство?
Теперь остается только погашать кредит и ждать сдачи объекта в эксплуатацию.
Но вот еще о чем необходимо знать: пока не оформлено свидетельство на владение недвижимостью, процентная ставка будет выше на единицу. Кроме того, ежегодно будут требовать от заемщика обязательного страхования объекта недвижимости. Страхование жизни производится по желанию.
Есть еще небольшой нюанс, о котором надо знать при оформлении ипотечного кредита на долевое строительство. Чтобы избежать излишних рисков, бывает выгоднее приобретать квартиру в уже построенном и сданном доме, но с еще окончательно не оформленными документами. Потому что после подписания акта о приеме дома, застройщику дается три месяца на устранение недоделок, после чего уже будущие владельцы могут оформлять свидетельство на владение недвижимостью.
Как только это будет сделано, квартиры значительно дорожают. А вот в тот самый «мертвый период», когда устраняются недостатки, и можно дешевле купить уже построенное жилье. Но вид кредита здесь несколько иной, а, значит, и заявку придется оформлять заново. А потому думайте сами, решайте сами.